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查冊好重要 | 新買家不能忽視的上車秘技 隨時會損手收場?

樓市成交已經慢慢從疫情中恢復過來,不少新買家看準心頭好就立即落定訂。雖然大屋苑承造按揭的確會給予買家信心,但即使自身收入合乎按揭規定,隨時都會因為沒有查冊而引致有問題出現。根據地產代理監管局條例,準買家簽臨約前,地產經紀必須提供有關物業冊,不過買家很多時因為已取得心頭好而不多加理會,亦可能自覺看不懂而未有上心。但小編就曾經聽過一個故事,業主即使銀彈充足,但是在疏忽查冊之下而引致麻煩!

例子:有一名新買家(化名Tom) 最近看中一個心儀的大型屋苑單位。單位業主是一對父子,而在最近兒子原來曾經將一半業權轉讓給父親,已經在律師樓完成手續。不過Tom因為心急,根本沒有看清楚物業冊就簽約,但在申請按揭時就碰釘。銀行懷疑該名兒子是以「無償代價」方式,轉讓業權予父親。 因為用送讓契或無償轉讓契方式送出物業的五年內,若原業主不幸破產,債主都有權向法庭要求索回物業,因此銀行得知後拒絕受理Tom的按揭申請。Tom 資金雄厚對此亦不以為然,認為自己有能力一筆過繳付,但當之後了解更深後,發現問題遠比按揭成功與否複雜得多。

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發現原業主曾欠財務公司債務

更深入的問題就是發現的那位兒子曾經利用物業向財務公司借二按套現,之後申請了破產,法庭將另一半業權以無償代價方式判給判給父親。有機會整件事的起源是父親代兒子還款,亦有可能本來單位就是由父親購入,因此法庭判決父親可以取回一半業權。 幸好因為法庭的判決作出了最後定案,Tom買入物業並不任何問題。不過相信各位在買樓上車時都不希望卷入這類型的風波,各位準買家如要買入這類送讓契或無償轉讓契物業,應先諮詢律師意見,了解其風險。 要萬無一失最重要的是要在土地註冊處查物業冊。如果代價一欄顯示為「nil」或「-」,甚至是空白,大部分銀行都會當作送契樓處理。

送契會鎖五年限期

按揭的確會面對不同的疑難,不過大部分的問題都不難解決,與銀行商討後,總可以得出好結果。不過據按揭王所知,「送契」問題可屬最難問題之一。因為有五年限期,銀行大多都不會受理,即使過了五年,有些銀行亦會對相關單位取態十分嚴謹,非常影響這類型物業的流動性及升值潛力。因此,新買家無論多想立即取得心頭好,在簽署臨約和當經紀提供物業冊時,一定要細心先查閱,這樣才不會踩中按揭陷阱,得不償失。


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