定息按揭

定息按揭 |會係唔揀H按、P按的好選擇嗎?定其實係中伏之選?

定息按揭 除了P按或H按的額外選擇,「點解無人講?」一般來說承造按揭的時候,大部分人了解的都是P按或H按。P按即銀行最優惠利率;H按為香港銀行同業拆息,兩者分別在於,前者息口較後者高,而H按息口浮動但利率低。現時大部分人都會選擇使用H按,因為樓價高企,如果用高成數按揭上會,兩者利息相差可以近百萬。不過其實除了P按、H按外,市場還有一個按揭選擇,就是定息按揭。

什麼是定息按揭?

定息按揭計劃是在2020年《財政預算案》公布的措施,為了減輕置業人士的供款壓力而推出的供款計劃,其特色在於全期固定息率。正如大家都未必聽過,已經實行一年多的定息按揭計劃申請只有75宗,總貸款額只有$3.65億。不過即使申請慘淡,香港按揭證券公司最新宣佈,會將定息按揭計劃轉為恒常計劃。

10年、15年及 20年定息按揭試驗計劃的年利率,至今下調至1.99厘、2.09厘、2.19厘。而有七間銀行會參與計劃,包括中銀、創興、大新、中國工商銀行、上海商業銀行有限公司、渣打及東亞銀行。定息按揭計劃總貸款額10億港元,每宗私人住宅貸款上限1,000萬,以一般銀行承造按揭2,000萬元計算,即最高的樓價限於2,000萬元。

定息按揭

定息按揭 好處係免壓測

定息按揭有何優勢?最大特點是免壓測。一般人想上車,難免會遇到入息不足或其他信貸原因而不能通過壓測,這時間定息按揭就可以助你上車。以下是一個例子:假如借貸人買入樓價800萬元的物業,並且希望借入九成按揭,根據計算,買家需要月入68,134元,才能通過壓測。 而如果選擇定息按揭的話,則只看入息比率,月入56,897元便可「上車」,兩者相差近11,000元。
定息按揭的另一好處是鎖定利率,月供按揭金額十分固定。 一般來說,打工仔的薪金會上揚,從而令供樓開支變得愈來愈低。 而如果將來進入加息週期,業主的供樓開支不會因此而增加,斷供風險亦會降低。不過,了解完優點後都要知道其缺點。H按其實亦可以做到免壓測,現時H按利率一般約1.4厘,會比定息按揭息口較低。除非真的如上述所講加息到好像以前7厘水平,否則仍然是H按的優勢較大。

無高息戶口及現金回贈

第二個缺點是失去Mortgage link高息戶口以及現金回贈。例如:如果選用定息按揭住宅貸款上限1,000萬元,以1.7%現金回贈,業主會損失大約17萬元從銀行及按揭中介提供的現金回贈。而損失Mortgage link 戶口亦會失去高息來帶的利息回報,失去抵銷按揭貸款之利息支出的機會。因此,以現時的情況,基於以上兩點相信選擇定息的業主都不會多。


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