轉按須知

1. 轉按

「物業轉按」其實是指將本身物業的按揭貸款,轉移到另一間機構做按揭貸款。如果按揭市場處於低利息的情況時,業主可考慮將本身的按揭做轉按,這樣可以獲得套取現金和減少利息支出的效果。

2. 轉按的實際得益

(a)減息、套現、現金回贈

如果按揭市場處於低利息的環境,銀行會推出減息的情況,業主可以考慮把握這種機會,將本身的物業轉按或加按,以求套取現金和減少利息支出。一般如果新舊按揭計劃的實際按揭利率之差距有半厘左右,就可以考慮作出轉按。

轉按另一最主要的好處是業主可享有現金回贈,一般而言,現金回贈佔貸款額的1%(最高可享達1.95%),視乎挑選之按揭組合如何。

(b) 轉按需注意的事項

(i) 提早清還手續費

轉按前可先咨詢本身的按揭銀行,現時的按揭貸款是否已過罰息期、提早還款時的安排以及轉按時需支付的手續費。部分銀行為了挽留客戶,在知悉客戶想轉按後,可能會主動調整利率;客戶可比較原有銀行與其他銀行提供的轉按條款,然後挑選較佳利息及優惠的銀行,再作出轉按決定。

(ii) 罰息期

銀行提供的按揭貸款大部份設有罰息期,罰息期是銀行為了保障貸款的利息收入,如果客戶提早還款的話,銀行的收入自然便會減少,所以通常都有罰息來彌補收入。銀行的罰息期由一至三年不等,一般的最長為三年,三年後大多數就沒有罰息。因此會建議客戶等待物業按揭過了罰息期後,才考慮轉按,對客戶本身的利益更佳,否則轉按時需要繳付罰息或其他支出;客戶亦要注意轉按到另一銀行的利息支出及所有雜費開支,是否比較優惠。

(iii) 律師費

轉按亦需到律師樓簽署文件和辦理手續, 所以亦會產生律師費用 (一般由五至八千元不等),而銀行亦會有相關的律師樓提供,客戶須繳付律師費用。

(iv) 保險費

業主轉按的貸款成數超過六成則屬於高成數按揭,便需參與香港按揭證券公司(HKMC)的按揭保險計劃,會牽涉按揭保險費用支出。由於按揭保險費用不少,如果原有按揭計劃為高成數之按揭貸款,原則上不會建議業主轉按,以免得不償失。除非原有按揭計劃之按揭利率特別高則另當別論。

3. 按揭產品的轉換

市場上普遍出現的三種按揭貸款產品,分別是: 最優惠利率(P)和銀行同業拆息(HIBOR),以及定息按揭產品。客戶於轉按前可對不同按揭產品的利率息差、罰息期、現金回贈及其他的優惠,作詳細比較和考慮,然後才決定是否轉換按揭產品。客戶如選擇於銀行推廣某種按揭產品時作出轉按,減少利息支出的機會比較高。

(a) 最優惠利率 ( P ) 按計劃

傳統P按計劃是以香港Prime rate (即香港最優惠利率)作為基礎計算按揭利率,現在一般以P – X %來報價,利率升降則根據最優惠利率變化而變化。P按產品的穩定性較高及廣為市場熟悉,幾乎所有銀行都有提供這類按揭產品。此類產品的缺點是未能提供市場最低的樓按息率,以最優惠利率及銀行同業拆息產品為例,樓市暢旺時,兩者的息差可接近一厘。

(b) H按計劃
另一廣為市場使用的H按計劃是以Hibor rate(銀行同業拆息) 為基礎計算按揭利率,現在一般以一個月的Hibor rate,H + X%來報價。此類產品的浮動性較大,銀行同業拆息客易受本地的資金流向及外圍的經濟因素影響,令貸款者供款額隨時出現變動。雖然拆息產品有利率大幅上升的壓力,近期不少銀行已在這類按揭產品上增設按息上限,鎖定按息大升風險。

4. 轉按物業估值

當客戶轉按時,銀行都會再替物業進行估價。如轉按金額,超出現時估值60%,需補差價。

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