發展商二按轉按

發展商二按個案分享

陳小姐 – 現在是使用發展商的一按上會, 尚未供款按揭大概400萬元。
現時使用無限公司作收入及報稅每55萬。
可以使用男朋友作為借款擔保人男朋友,每月收入六至七萬元有報稅單。

第一:發展商為何提供按揭?

發展商提供按揭,目的當然是希望令樓盤銷情更佳。現時,發展商的按揭多由旗下財務公司負責,並不受金管局對銀行規定的按揭成數所監管,因此可無視「600萬以上不能承造8按」的規定。

如買家有意購買600萬以上物業,又於首期上力有不逮,未能過通銀行的規定或測試,便需尋求發展商的一按,甚至二按。數年前,更有發展商推出「免入息及壓力測試」按揭,當時更被市場譽為「有呼吸都可以申請」的「呼吸Plan」。

第二:與銀行按揭有何差別?

俗語有云:「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」。發展商又賣樓,又提供按揭助大家上車,業主必然有代價。如果大家用心對比銀行及發展商所提供的按揭計劃,即可發現發展商的按揭計劃,往往於首2至3年息口偏低。 但「低息期」過後,利息即「跳級」上升!

如近日有新盤發展商提供的按揭,首3年利息為P-2%(實際3%), 其後P+1%(實際6%)。由3%變成6%,在考慮加息問題之前,單就數字而言已夠矚目驚心。如果買家3年後未能轉按至銀行,供樓負擔即大幅上升並隨時供斷。

第三: 發展商按揭   有何風險?

不少買家使用發展商按揭,往往最希望經過2至3年的「低息期」後,物業升值,然後轉按至銀行,由「發展商高息Plan」轉按至「正常銀行Plan」,避免負擔利息。

然而,如「低息期」過後,假若樓價急跌,或物業估價不似預期,在銀行規定的按揭成數限制下(加按及轉按最多只可做6成),買家便有機會需另外準備現金,保足差額,即所謂「抬錢上會」。

例如,A先生選用了發展商的8成按揭,以136萬元的首期,購入680萬元的單位,並於3年後打算轉按至銀行。3年後,A先生尚欠發展商500萬元供款,在銀行轉按最多只能做6成按揭的法則下,單位估價必須升值至約833.3萬(833.3×06=500),A先生才能夠「零差額轉按」;假若樓價只升值至700萬,銀行只批出420萬元的轉按貸款 (700×0.6),A先生即須補足80萬元的差額!

「發展商一按」vs「銀行一按+發展商二按」有何分別?

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