樓宇按揭 發發發!8條QA 按揭王幫你過年羸到開巷!

樓宇按揭 8問 按揭王新年大總結

樓宇按揭 第一問買新樓申請按揭,有甚麼要注意?
答:現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

問:現在可以承造九成按揭?
答:年輕人買樓,最多就是以為買樓一定要付百多萬首期,不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。此外,在審批按揭時,「入息」的定義會因借貸成數而改變,尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀,若申請八成(當中兩成為按揭保險)或以下,則佣金及底薪均會被視為固定入息,但若他借八成以上,則只得底薪會被視為固定收入,薪金大大減少,影響借貸能力。

問:600萬以上要做高成數按揭?
答:方法是有,但利息會高,條款如下:

  • 6成頭按經指定銀行,2成經二按公司
  • 全期最低 P-3.1%
  • 1% 現金回贈(樓價6成)
  • 保費約借款額之 5.5%

樓宇按揭
問:什麼是加按/轉按/翻按?
答:加按係喺已有嘅按揭上,如果按揭欠款同估價比例低過金管局上限,就可以申請加按。轉按同翻按係將原份按揭以另一條條款或重做金額移去另一間銀行做。

問:買一手樓定二手樓?
答:沒有首期就買一手樓,有首期會選擇二手樓。旺角西洋菜街的二手樓呎價1.2萬元,將軍澳新樓也是每呎1.2萬元。原因是樓價有兩種價值:地價和物業本來的價值,地價會隨全個城市的經濟好壞和通脹而升跌,所以全港最高地價屬中環。

問:買新樓申請按揭,有甚麼要注意?
答:現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

問:非首置按揭,如擔保人有按揭,如何能做9成按揭?
答:金管局的新指引:涉及多過一個按揭貸款的借款人(借款人及/或擔保人)的按揭貸款,除了要根據現行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調一成之外,同時亦要將適用的按揭成數上限下調一成。即是說,就算買家是首置,如需要擔保人,而擔保人本身已有按揭在身,首置客最多只能借8成,就算樓價是400萬以下。但其實原來有破解辦法,就算擔保人有樓,400萬以下,首置客仍最多可以借9成,600萬或以下最多可以借8成,而不違反金管條例。詳情在 HKMC 指引已寫得很清楚。

問:據說在出糧戶口做按揭會比較易批,真的嗎?
答:沒錯,因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式,例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等,所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法,因為銀行愈掌握你的財政,他日你出現甚麼問題,它就愈容易發現。

 

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