按揭注意事項

樓宇按揭-按揭懶人包

申請新盤、居屋、私樓或村屋按揭前,按揭成數,究竟有何需要注意呢?

按揭注意 : 買樓不同買菜, 會有好多隱藏的細節要考慮。尤其是喺按揭方面,我們希望大家透過我哋嘅文章簡單明白到申請按揭過程及按揭申請時需要注意嘅地方。

當然如果大家睇完之後, 都仲有什麼地方不太明白! 歡迎隨時聯絡我哋嘅按揭專家

按揭前準備

買家/按揭申請人向銀行申請按揭前,應該透過網上按揭計算機,預先計出自己每月供款額,並評估自己是否能通過銀行各項測試。如計算過後,能成功通過供款入息比例及壓力測試,哪大家即可比較不同銀行的按揭計劃,從而選擇最適合自己的按揭方案。
** 我們的按揭專家會因應你的情況,一次過幫你比較所有銀行按揭計劃**

1 物業估價
準買家可利用銀行提供的網上估價服務,查閱單位的估值。簽約之前最好做好估值。而估價不足怎麼辦?由於銀行每天都收到好多估價要求,可以帶臨時買賣合約到銀行作一個證明要求重新估價。 當然遇上估價不足的情況下,等我們按揭專家透過相熟banker幫你重新估價。
千萬不要每一間銀行都去估價因為會影響樓宇的估值

 

2 做到最高按揭成數?
我的按揭最多可貸款多少?金管局規定對於按揭百分比為:1,000萬元以上物業,最多只能做50%按揭,600萬元至1,000萬元物業,最多可承造60%及上限500萬元的按揭。
物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限

按揭成數
樓價 最高按揭成數
1,000萬以上 50%
600至1,000萬 60%(貸款總額上限500萬)
450至600萬 80%
400至450萬 80至90%(貸款總額上限360萬)
400萬以下 90% (適用於首置人士)

 

3 申請按揭保險
在申請高成數按揭,6成按揭以上,需承造「按揭保險」。當按揭保險獲批後,申請人才可在銀行承造高於6成到8成半的按揭。香港的銀行均接受香港按揭證券有限公司(HKMC)or  昆士蘭聯保保險(QBE)的按揭保險。

4 申請按揭文件
銀行要了解的事項相當多,例包括申請人的入息,負債, TU等等。 申請按揭時所需要的文件包括下列資料:
-借款人及擔保人(如適用)之香港身份證或Passport
-臨時買賣合約(新按)
-銀行存摺或月結單顯示最近三個月薪金入數記錄 (最好要打簿)
-最近期稅單/最近期報稅表/僱主證明信
-其他銀行的信用卡及戶口月結單
-最近三個月按揭供款紀錄

4按揭壓力測試
於銀行在審查按揭時,要求申請人的入息不高於每月還款額的某一比例,且須接受「壓力測試」。壓力測試是指按揭申請人必須將有意選用的銀行按揭計劃,再「加3%」計算。

舉例,如果大家承造8成以下按揭,所選用的按揭計劃,利率2.375,加3%後,利率即為5.375。而計算出來的每月供款,不可超過60%;
如果要申請8成以上按揭,供款入息限制要扣減5%。

申請人可以加入擔保人這樣子,就可以放寬入息比例的限制

供款與入息比率限制(DSR)
按揭成數 基本 「加三厘」壓力測試
80%或以下 50% 60%
80%以上 45% 55%

 

5最高貸款額是多少
所有銀行只會最多提供物業價值60%的貸款額,多於60%的申請則由香港按揭証券公司借出,因此需要繳交按揭保險,而高於一千萬的物業則最多為物業價值50%的貸款額。整付按揭保費是可以向銀行申請借貸與按揭一同還款,試算表亦有提供貸款額百分比及按揭保險費用的相關資料。

注意,讀者可以於試算表計算每月供款,假設每月供款為每月15,000,代表了借款人申請按揭時不到月入30,000則很難批核全數貸款額。因為銀行一般會進行壓力測試,包括你的個人負債或利率變動時的償還能力,如果申請時預期的每月供款已經過月入的50%,壓力測試是一定不能通過的。

 

6如何選擇P按及H ?
現在銀行所提供的按揭會有兩類計劃。分別是定息及浮息按揭計劃。

P按 = 最優惠利率按揭,而P按有細分分大P及細P,各有銀行選用。P按是受著美國加息影響,倘美國加息,P按的利率也有可能會變動的,會加會減。最優惠利率由2009年至今暫未轉變。

H按= HIBOR ,是指(同業拆息指)本港銀行之間在港元市場互相拆借之息率,因同業拆息之波動幅度及次數較最優惠利率大,故以為免出現H按短時間內失控飊升,為按揭申請者帶來財政困難,銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制,俗稱為「封頂位」。通常「封頂位」等同P按的息率。。注意,
**部份銀行會以一個月, 三個月HIBOR為準。在利率低迷的環境下,HIBOR是可以節省更多的按揭利息。

申請人不應同時向多間銀行同時申請按揭,這也會影響您的信貸報告

 

7 按揭回贈?
銀行為了吸引按揭申請人選擇他們的服務,銀行提供一定成數的按揭現金回贈,一般細行由1.5%起,大行可達1.85%,甚至2%。需注意,金管局規定,如按揭現金回贈高於1%,則須於按揭額當中扣減。

申請時附上我們的按揭介紹信,可以額外得到0.2-0.35%額外回贈

 

 

無論你是需要轉按、加按、或者是因物業升值而希望套現、等各種不同的問題。歡迎與我們的按揭團隊聯絡!

20銀行居屋按揭現金回贈比較
銀行 現金回贈
滙豐銀行 1.7%至2.1%
中國銀行 2%至2.1%
花旗銀行 2%至2.05%
渣打銀行 1.95%至2%
永隆銀行 1.8至2%
東亞銀行 1.8%
中國工商銀行
(亞洲)
1%或1.9%
建設銀行(亞洲) 1.8至1.9%
恒生銀行 1.80%
星展銀行 1.70%
富邦銀行 1.60%
集友銀行 1.70%
南洋商業銀行 1%
大新銀行 1%
創興銀行 1%
中信銀行(國際) 1%
交通銀行 未提供現金回贈
上海商業銀行 未提供現金回贈
大眾銀行 未提供現金回贈
華僑永亨銀行 未提供現金回贈

居屋按揭跟私人住宅按揭有什麼分別 ??

居屋按揭的供款年期同私樓有顯著分別。現時房委會對於未補地價的居屋,規定最高還款期為25年,至於二手居屋供款年期,一般以「政府按揭擔保年期(30年)減開售年期」作上限,雖然近年有銀行會彈性處理年期,只要樓齡不高於20年,亦有機會批出長達25年的年期,但一般購買二手居屋時,都不要以為一定會有長的還款年期。

如果想比較不同銀行的供款年期上限,我們可以代勞幫你一次過比較不同銀行按揭年期較「鬆手」,可以幫申請人獲批較長的年期。

因為居屋的按揭有唔少地方要注意。我們有最齊全的居屋按揭計劃,邊間息率最平或邊間成數最高,都一目了然,專業按揭轉介顧問亦具處理居屋按揭流程經驗,懂得因應客戶的要求,將最合乎條件的幾間銀行推介給客戶,客戶就可以免除逐間銀行格價的麻煩,省時又方便快捷。

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