按揭貸款放寬究竟幾時 | 樓市全方位

放寬按揭貸款是最近大家的熱話

近期香港樓市顯著降溫,市場關注金融管理局何時會放寬針對按揭貸款的逆周期措施,惟金管局總裁陳德霖表示,仍需觀察多個因素始能判斷樓市是否已進入下行周期。他又說,由於香港三分之二的物業已經完成按揭供款,相信重演九十年代「拋售潮」的機會較低。

九十年代樓市「爆煲」後,大量物業淪為負資產,他說為不少業主帶來痛苦經歷,提醒現時香港的抗震能力即使較高,但當樓市下行時,高價購入物業的市民將首當其衝。

金管局已推出八輪逆周期措施,他說當樓市延續上升周期,有需要時會逐步收緊,若確認樓市進入下行周期,則可適當地放鬆,惟目前只有數星期的下行數據,不足以判斷樓市是否已進入下行周期。

至於如何確定香港樓市轉勢,他說除考慮時間因素之外,同時需視乎成交量、市場氣氛及香港宏觀經濟基調,又指2015年10月香港樓市曾經歷逾一成調整,惟翌年樓價重現升勢,故認為不宜過早判斷。

 

放寛按揭成數

雖然有報章評論,在樓價下跌時不應放寬按揭成數,否則的話,樓價繼續下跌,有推人入火坑之嫌,,政府見到民間有反對聲音,更加不敢放寬按揭成數,最後錯失了解決房屋問題的好機會。

當樓價下跌,政府應該放寛按揭成數,這個問題根本不用考慮,在七八年前,當金管局開始推出逆週期措施的時候,亦曾經表示如果確認樓市下跌,就會放寬逆週期措施,這差不多是一個承諾,但很可惜,樓價一直上升,除了在2015年底,細價樓爆煲之後,金管局有一次機會放寬逆週期措施,但亦給CY制止,當時CY的概念與今日評論員一樣,放寬逆週期措施即是將買家推入火坑,成為大鱷點心,其實他們不用擔心,大多數打算買樓的人的警覺性是非常高,他們若果感覺到樓市繼續下跌,就算免費借錢給他們也不會用來買樓。

有發展商為買家提供高達樓價八成半至九成的高成數按揭,他直言當香港樓價下調一成時,採用發展商提供的高成數按揭計劃的業主或會變為負資產。金管局副總裁阮國恒補充說,目前發展商提供高成數按揭規模,相當於銀行體系按揭總量的2至2.5%。

金管局數據顯示,截至2016年為止,沒有按揭的自住居所住戶比率為66%,高於2011年時。整體家庭的存款為負債水平的逾3倍,陳德霖指數據反映香港家庭應對周期逆轉的能力遠高於美國及英國等,又指未有迹象顯示香港銀行批出的按揭貸款組合質素變差。

儘管金管局認為仍需時觀察樓市是否已進入下行周期,但有外電指在香港銀行加息之後,樓市已經出現調整迹象,包括按揭申請大幅減少、豪宅銷售減少、代理放無薪假、二手樓價下跌及新盤銷情放緩。

 

樓市整實屬輕微

交銀國際研究部聯席董事謝騏聰表示,由股市下挫引致的負財富效應,確實對樓市不利,估計到明年中樓價會下跌15%。不過,相對近年樓價翻倍地上揚,有關調整實屬輕微。他又說,持續加息及政府決心增加公營房屋供應,相信會令預算不夠鬆動的私宅買家轉投公營房屋市場,短期內細價上車盤銷情會受到打擊。

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