按揭計算 有什麼考慮部分?

按揭計算 一般來說,按揭要計算什麼?可能是按揭成數、如何通過壓力測試、甚至是轉按如何「有著數」。按揭是每個想上車的人士必經一環,除非閣下選擇full pay。這樣一來,作為一個準買家或者未來的買家,一些基本的按揭知識、按揭計算方法,也許是你的必修課!按揭王精選了幾項在按揭中重要的範疇,製作了以下的懶人包,希望統一提供精簡的按揭資訊和概念,令各位網友可以了解在計算按揭中所包括的部分。

按揭計算

H按,P按的分別

你也許聽過P按、H按,但不未必知道兩者分別。但在按揭中,這是十分重要的一環。因為當你向銀行申請按揭,在按揭息率上,銀行會提供「P按」及「H按」給你選擇。簡單來說,兩者都是浮息,即供樓利息會隨時間變化,但為什麼又會說兩者會有分別呢?作為未來的買家或準買家,你又應該怎樣選擇P按還是H按呢?

延伸閱讀:<<如何按足九成 h按p按分別 按揭基礎班>>

什麼是「P按」?

「P按」,「P」的意思是「PRIME RATE」,是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃。各位也許在不同媒體上都見過、聽過這個詞語。單純從字面了解,即銀行提供給客戶優質的利率。很久以前,不論是私人貸款或按揭貸款,利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子。但2000年代後,銀行間競爭激烈,便改為提供「最優惠利率」減一個固定點子計算,例如大家一般聽到的P-2.5,以吸引客戶。因此,計算方法等於「最優惠利率 – 固定點子」。

 不同銀行有不同「最優惠利率」

聯繫匯率下,香港息口跟隨美國走動,會是影響銀行下調或上調最優惠利率的因素。另外,市場上一共有四個不同「最優惠利率」,分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。客戶要自行留意。

什麼是「H按」?

除了「P按」之外,另一個選擇就是「H按」。
「H按」中的「H」是HIBOR的意思,中文是「銀行同業拆息」。這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率,亦因為資金流動,令銀行相互借錢的息率也波動,因此HIBOR的優勢是走勢波動,視乎拆借時間而出現不同息率。

銀行同業拆息的升跌要視乎本地銀行體系的資金。

  • 資金充足時,利率會下跌
  • 資金不足時,利率便會上升

這個拆息利率,每日均有波動,置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。

銀行同業拆息按揭: H +

H按以拆息利率(H)為基礎,銀行再加上指定的百分點
計算方式:H + 銀行訂立之百分點(%)
例子:如拆息利率(H)為 2.7%, 銀行訂立之百分點為 1.3%,置業人士需繳利率便是:2.7% + 1.3% = 4%。

延伸閱讀:<<H按 繼續成為按揭市場的主導 H按 繼續成為按揭市場的主導>>

壓力測試 計算方式

按揭 及壓力測試有新安排。在政府公佈的最新一份2019年施政報告中,大幅放寬首置人士的按揭條件。首置人士承造9成按揭的樓價上限,由過去400萬元,放寬至800萬元,且可不符合壓力測試。8成按揭的按揭成數,亦放寬,從800萬元增至上限1,000萬元。

– 首置9成按 統一符合50%供款入息比例

目前如果按揭申請人沒有申請其他按揭或有按揭擔保在身,供款入息比率均為50%。即是申請人置業後的供款金額,不可佔月入超過50%。若以40萬元首期,購入市值400萬元的單位。以利率P-2.5%(P=5、實際為2.5%),30年期的按揭計,每月供款約為$14,224。而在供款不可佔月入超過50%的情況下,申請人的個人或家庭月入,必須高於$28,448。

按揭新制 – 特首林鄭月娥在上年的施政報告中,提出放寬首置人士九成按揭的樓價上限,由原來的400萬元升至800萬元。相關按揭新制已經生效一段時間。

此類個案,負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司表示須額外繳交15%的按揭保險,亦不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。

但是,金管局亦同時發表聲明,舊有「供款不多於收入50%」的「供款入息比例」仍然適用。假設有人購買800萬元物業,首置九成按揭,首期80萬元,以利率2.5%計算,按揭年期30年,月供約28,500元,家庭月入就需約57,000元。

– 按揭計算 壓力測試:供款不可超過薪金60%

所謂「壓力測試」,意思是將選用的銀行按揭計劃,加3%去計算。若果以一般的利率P-2.75(實際為2.375)為例,申請時升三厘,變成P+0.25(實際為5.375),在此利率計算出來的供款,不可於申請人個人或家庭月入中,佔超過60%;如果申請8成以上按揭,供款入息限制要扣減5%,以上述情況即為55%。

– 新制下什麼情況仍需要壓力測試?

在新政策下,放寬了按揭成數,並且如做高成數按揭,可以免壓力測試。但其實有幾個情況仍是需要壓力測試的:

  1. 如果不需按揭保險,銀行一般來說還是需要壓測的,但也有銀行不需要壓測。
  2. 如果首置做按揭保險,一些銀行可能也需要一定程度的壓力測試。在經濟不景之下,銀行收緊按揭的情況也可能需要壓測。
  3. 非首置或本身有按揭在身(住宅、車位、工商鋪、擔保按),需壓力測試。
  4. 擔保人有按揭在身,貸款人需壓力測試。
  5. 轉按套現或清數(適用於樓價600萬或以下),需壓力測試。
  6. 轉按甩發展商二按,需壓力測試。
  7. 聯名物業甩名,需壓力測試。
  8. 換樓先賣後買,賣的樓宇未完成成交,新買樓需要壓測。

按揭利率 + 現金回贈

2020年新造按揭 – 最新按揭利率和現金回贈:

銀行 P按計劃按揭利率 H按計劃按揭利率 H按封頂位 現金回贈
渣打銀行 P(5.25%) – 2.75% = 2.5% H+1.26% P(5.25%) – 2.75% = 2.5% 1.50%
中國銀行 P(5%) – 2.5% = 2.5% H+1.28% P(5%) – 2.5% = 2.5% 1.00%
恒生銀行 P(5%) – 2.5% = 2.5% H+1.28% P(5%) – 2.5% = 2.5% 1.00%
滙豐銀行 P(5%) – 2.5% = 2.5% H+1.28% P(5%) – 2.5% = 2.5% 1.00%
中國工商銀行 P(5%) – 2.5% = 2.5% H+1.24% P(5%) – 2.5% = 2.5% 1.00%

2020年轉按 – 最新按揭利率和現金回贈:

銀行 P按計劃按揭利率 H按計劃按揭利率 H按封頂位 現金回贈
渣打銀行 P(5.25%) – 2.75% = 2.5% H+1.26% P(5.25%) – 2.75% = 2.5% 0.50%
花旗銀行 P(5.25%) – 2.75% = 2.5% H+1.28% P(5.25%) – 2.75% = 2.5% 1.00%
中國工商銀行 P(5.25%) – 2.55% = 2.7% H+1.36% P(5.25%) – 2.55% = 2.7% 1.00%
恒生銀行 P(5%) – 2.5% = 2.5% H+1.3% P(5%) – 2.5% = 2.5% 1.00%
中銀香港 P(5%) – 2.5% = 2.5% H+1.3% P(5%) – 2.5% = 2.5% 1.00%

經常聽到的按揭成數是指什麼?

按揭成數簡單而言就是買入樓宇時,買方向銀行申請的按揭比例,例如一般人士聽到的8成按揭、9成按揭,按揭成數即是8成或9成。

以往做法(舊制):

2015年2月28日起,如果樓價700萬港元以下之自用住宅物業,最高按揭成數為六成。700萬港元或以上至1000萬港元以下之自用住宅物業,最高按揭成數為六成(貸款額不得超過500萬港元)。1000萬港元或以上之自用住宅物業,最高按揭成數則為五成。所有非自住或以公司名義持有之住宅物業按揭成數一律以五成為上限。而所有非住宅按揭成數一律以四成為上限。

如業主首期不足,可透過按揭保險計畫,向銀行申請超過四成以上至九成之按揭貸款。*因此,舊制下坊間的8成、9成按揭一般都申請了按揭保險填補其餘的按揭成數。

新制2019年起:

政府施政報告建議推出政策協助首置人士上車,放寬了按揭保險計劃上限,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000提升至HK$8,000,000;而換樓客最高可申請八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000。

轉按真的有著數?轉按技巧2020

轉按的定義是當買入物業時,大部分買家都會使用銀行按揭貸款。之後,買家將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按,就是「轉按」。

轉按主要分兩種做法:

平手轉按 – 只將未供完的貸款部分轉至另一間銀行。例如物業買入時若價值800 萬元,而未供完之貸款額為 400 萬元,將未供完的 400 萬元轉至另一定銀行借貸。

轉按套現 –  將物業完全轉由另一間銀行承造按揭,同時增加貸款額。例如借款人將價值 800 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭,並重新進行物業估價,套取現金。

轉按好處 – 為什麼要轉按?

知道了轉按的概念,接下來了解一下轉按的優點!

  • 賺取現金回贈
  • 套現現金
  • 甩按保,取保費退款及合法出租
  • 甩發展商二按
  • 聯名物業可甩名
1)賺現金回贈

因為按揭服務競爭激烈,銀行之間為了爭取更多客戶,會為新按或轉按提供現金回贈,可佔貸款額的 1% – 2%。不論以上兩個轉按方式,將剩餘貸款額轉按,完全將物業轉按,都可賺取現金回贈。

2)物業升值,可套現更多借貸額

假如物業在買入時價值 800 萬元,做 6 成按揭,貸款額為 480 萬元,當中尚餘 320 萬元未供。過了一段時間,物業估值升為850 萬元,同樣以 6 成按揭計算,可批出的貸款額提升至500多 萬元。如果完全將物業轉按,借款人可利用新借入的 500多萬來償還原有按揭餘額 ,多出的金額就可以提取,成為你的流動資金。

3)利用轉按甩按揭保險

一般人士如果借高成數按揭,便需要購買按揭保險。隨著物業樓價升值,但借貸款額不變的情況下,貸款額佔物業價格的比重就會減少,到時就不必再購買按揭保險。

要退回保費,借款人必須完全償還整筆按揭貸款。而透過完全將物業轉按,使用新承造銀行批出的貸款額,償還原有按揭,就可得到保費退款。

什麼是按揭擔保人?

接下來又準備有新一輪居屋推出,各位有心水未?據消息指,即將落成的新居屋有火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑,合共約有7,000伙。每期都會有所講樓王的單位,是次最矚目的應該算是在市區的鑽石山啟翔苑。

做按揭擔保人有危機

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