按揭問題Q&A

借款人是指借取貸款的人,借款人並不一定是物業業主,借款人是有責任償還貸款。

大多數銀行一般對借款人的供款與入息比率基本要求為50%;

在壓力測試下,自住物業的供款與入息比率不可多於借款人的每月入息60%。

按揭人是指物業擁有人同時把物業作抵押,以取得按揭貸款的人,坊間稱為-業主。

所有物業擁有人(業主)都必須為按揭人,而按揭人普遍亦是借款人。

在申請物業按揭時,如物業多於一位物業擁有人(業主),所有物業擁有人(業主)都必須成為按揭人並同意將物業作抵押。

現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。

如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,

銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

年輕人買樓,最多就是以為買樓一定要付百多萬首期,不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外,在審批按揭時,「入息」的定義會因借貸成數而改變,尤其是佣金收入。

假設買家是一名經紀,若申請八成(當中兩成為按揭保險)或以下,則佣金及底薪均會被視為固定入息,

但若他借八成以上,則只得底薪會被視為固定收入,薪金大大減少,影響借貸能力。

沒錯,因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式,例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等,所以借貸成功率會較高。

不過還是不建議這做法,因為銀行愈掌握你的財政,他日你出現甚麼問題,它就愈容易發現。

例如2008年很多人失業,銀行見你每月都穩定出糧,突然幾個月無數到,擔心你無錢供樓,就會查明原因。它未必一定Call Loan,但機會較大。

因此,我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行,雖然使用上麻煩,但可避免有事時被凍結所有戶口,那就更麻煩了!

坊間部分財務公司講到有層樓就有錢,很多退休父母按樓套現給兒女做生意,但忽略了加按後能否應付還款。

後生仔做生意有時周轉不來,結果供樓的擔子就落在父母身上,但60幾歲人、20幾厘息,點供?

若斷供幾期就會收樓,多年來當然也見過這些個案,若公司能力許可,都會盡量幫他將貸款轉回銀行,起碼減少利息支出。

高成數按揭

方法是有,但利息會高,條款如下:

  • 6成頭按經指定銀行,2成經二按公司
  • 全期最低 P-3.1%
  • 1% 現金回贈(樓價6成)
  • 保費約借款額之 5.5%

工商物業最多做4成按揭。以下方法只能適用於有營運公司的老闆級買家。

如有營運公司,可用公司盤數上會,最多借8成。其中,4成是正常樓宇按揭,利率最低 H+1.24%. 其餘4成是申請 revolving loan,利率預 2.75% 左右。

這種中小企的 revolving loan,可做到只還息吾還本,無限年期。(頭按4成最多只能做 20-25年)

金管局的新指引:涉及多過一個按揭貸款的借款人(借款人及/或擔保人)的按揭貸款,除了要根據現行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調一成之外,同時亦要將適用的按揭成數上限下調一成。

即是說,就算買家是首置,如需要擔保人,而擔保人本身已有按揭在身,首置客最多只能借8成,就算樓價是400萬以下。

但其實原來有破解辦法,就算擔保人有樓,400萬以下,首置客仍最多可以借9成,600萬或以下最多可以借8成,而不違反金管條例。詳情在 HKMC 指引已寫得很清楚。

至於第二層樓,能不能借8成,便要視乎 HKMC 信不信你層樓用途是自住。

加按/轉按

加按係喺已有嘅按揭上,如果按揭欠款同估價比例低過金管局上限,就可以申請加按。轉按同翻按係將原份按揭以另一條條款或重做金額移去另一間銀行做。

當物業嘅按揭欠款相對當時估價嘅比例低於金管局嘅要求時,業主便可以考慮加按物業。

如果物業係同和一人或以上共同擁有就係聯名物業。若其中一方想做按揭,係不通知其他共同業主嘅情況下,是可以做按揭嘅。但係按揭嘅金額會隨業權百份比而減少。

買樓奇難雜症

沒有首期就買一手樓,有首期會選擇二手樓。旺角西洋菜街的二手樓呎價1.2萬元,將軍澳新樓也是每呎1.2萬元。

原因是樓價有兩種價值:地價和物業本來的價值,地價會隨全個城市的經濟好壞和通脹而升跌,所以全港最高地價屬中環。

旺角地價也相當值錢,「原因是因為旺,而且是無可取締。」此外物業會折舊,「(如旺角)地價會一路上,(但舊樓)樓價會一路跌,點解有人話將軍澳呎價只是值3,000至4,000元,回到10年前?因為真係只係值這個價。」

「我覺得你應該做八成半。」「九成的按揭保險費較貴,八成會平啲,如果你60萬元全部做首期,你個袋會無晒錢。

咁你畀人『炒魷魚』咁點呢?你應該袋番十餘萬喺袋,萬一有甚麼風吹草動,用這十餘萬,每個月供番落去,唔會被銀行Call loan,投資或買層樓自用,盡量唔好影響生活。」

提醒大家投資和自住也不宜「去到盡」。

「買50至60年的樓,係咪博收購?」他提醒讀者,50年樓齡的舊樓按揭較困難,息口也較貴,而年期也要短一些。

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