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何謂「按揭保險計劃」?

不少業主都會選擇向銀行借較高成數的按揭以減輕首期負擔,而按揭貸款成數超過六成,六成以上的貸款部份就必須購買按揭保險。

根據2015年2月28日修訂之按揭保險計劃下,銀行可向物業價值600萬或以下之物業,提供高達九成之按揭貸款,貸款上限為480萬元。如果以承造九成按揭計劃,樓價上限為400萬港元,才可以做到最高九成按揭;若樓價介乎450萬至600萬,則只可承造最高八成按揭。九成按揭只適用於(i)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 ;(ii)所有申請人須為固定受薪人士;及(iii)最高供款比率為45%。

不過,不少人以為承做按揭保險,樓價之六成部份是由銀行借出,三成是由按揭保險公司借出。其實,整筆按揭貸款都是由銀行提供,只是借款人需要為六成以外的貸款金額買保險,而香港按揭證券公司(http://www.hkmc.com.hk)就作為中間擔保的角色。

按揭保險計劃的好處是按揭保險費用可以跟原本按揭享有同一樣水平的還款利率,亦可與每月供款一併償還;另外,業主亦可以選擇一筆過繳交節省保費。(有關計算按揭保險之供款額,可參閱按揭計算機。)

按揭保險計劃只接受物業作自住用途的申請,並不接受物業作投資用途,另外亦不接受主要收入來自非香港的人士申請,換言之,申請人需要在本港工作,以提供本地的收入證明。​

到底如何能承造高成數按揭?你首先要了解何謂按揭保險。置業「上車」,首期以外的金額需要用按揭來填補,但到底甚麼情況之下才需要按揭保險?按揭保險其實又是保障哪一方呢?

按揭保險保費計算
如果按不同按揭年期,一次付清保險費的話,採用浮息按揭,保險費由貸款額的1.15%至4.35%不等。當然,亦可選擇每年支付保費(見下表)。保險費其實不是一筆小數目,幸好保險費可以以按揭貸款支付,不過這樣會影響按揭成數,或會令你繳付較高的保險費。

按揭保險費一覽(自住物業貸款及並無未完全償還按揭貸款在身)

詳細按揭保費表

按揭種類保險範圍 根據按揭成數按揭年期一次付清保險費(佔貸款額百分比)每年支付保險費
首年 (佔貸款額百分比)續保 (佔貸款額百分比)
浮息按揭60%以上至80%按揭成數101.150.580.28
151.500.790.28
201.850.930.28
252.001.000.28
302.151.110.28
60% 以上至 85% 按揭成數101.800.820.53
152.281.020.53
202.681.130.53
252.951.290.53
303.051.400.53
60% 以上至 90% 按揭成數102.601.090.77
153.181.390.77
203.751.620.77
254.101.790.77
304.352.030.77

按揭保險:保障銀行承造高成數按揭
理論上,按揭保險其實除了保障銀行、還保障了一般巿民同樓巿。根據金管局指引,銀行敍造樓宇貸款時,需要遵循按揭成數上限,以防銀行風險過高。對主要收入來自香港的首置買家來說,自住物業價值低於HK$1,000萬,基本上只能造60%按揭(貸款額上限HK$500萬);HK$1,000萬或以上自住物業最多只能按50%。如果為非自住物業及以公司名義持有的物業,按揭比例更低!

如果大家要買一個「上車盤」,動輒HK$500萬或以上,不是人人都能輕易拿出40%首期,即HK$200萬首期。於是政府提供了按揭保險計劃,讓一部份的巿民只需付出保險的費用,銀行就可以作為按揭保險受保人。只要準買家符合指定條件,就可以承造最高9成的按揭。銀行的風險從而減低,小巿民較容易入巿。參與按揭保險計劃的條件如下:

1. 樓價上限

樓價上限為HK$600萬,即係買賣合約訂定的買賣價為HK$600萬或以下的單位,方可以參與按揭保險計劃。而如果係轉按貸款,樓價上限就為現時的物業估價。

2. 貸款上限

參與按揭保險計劃的貸款上限為HK$480萬,只有全數攤銷的貸款才符合資格,而享有期末整付、免供期或延期供本的貸款則不合資格。

3. 最高按揭成數

最為人關注的,是如何承造高成數的按揭貸款。現時透過按揭保險「上車」最高成數可以造到90%按揭,但樓價必需為HK$450萬或以下,而且申請人須符合3大條件:

申請人不能持有任何香港住宅物業
申請人需要為固定受薪人士
申請人的供款佔入息比率上限為45%
如果樓價為HK$400萬以下,你可以選擇80%或90%按揭比率;樓價HK$400萬以上至HK$450萬以下,就為80至90%,上限為HK$360萬,以較低者為準。樓價HK$450萬或以上至HK$600萬,上限就為80%或HK$480萬,以較低者為準。須留意,額外優惠需要計算在內。好多時候賣方或其他人士,會為物業買賣提供優惠,而當準買家承造按揭時,計算物業買賣價須要扣除所有優惠或等同價值。

按揭保險

問:申請按揭保險需要準備什麼文件?

答:和銀行的6成相比,按揭保險的批核會較嚴,除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。如果沒有稅單,HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因(如分娩)停工等。沒有報稅不是可接受的理由。如沒有稅單,有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。

申請文件包括:

  • 身份證副本
  • 住址證明
  • 公司僱傭合約、3個月糧單、3個銀行出糧戶口月結單(如支票出糧要支票副本)
  • 其他債務資料,如汽車貸款、私人貸款等
  • 如多個一個按揭,需要其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄

 


問:如果按揭保險唔批,怎麼辦?

答:如按保唔批,可讓你的 banker 幫你上訴,因此嚴選 banker 很重要。如果 HKMC 唔批,可經 QBE 或 AIG 再試。如果是一手樓花,可申請發展商按揭。

按揭保險只能拒批6成以上部份,就算按保唔批,銀行也可批6成部份。

留意每間按揭保險公司只批一次,如果 HKMC 唔批,就算經另一銀行再上HKMC都不會重批,可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。


問:什麼情況按揭保險會唔批?

答:如果壓力測試通過,最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性,比如公司是自己或近親開立,或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。如公司真是自己開立,可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告,也可重批。


問:按揭保險中的壓力測試是如何計算?

答:如首置借8成或以下,供款與入息比率上限用 50/60 計算,如8成以上以 45/55 計算。如果本身有按揭,上限便扣減一成。如樓換樓先賣後買,如果賣果層成交期是在新果層之前完成,賣果層的現有樓按可以免計壓測。


問:如何可以取按揭保費6折或5折?

答:近年因幾間按保公司競爭激烈,大部份客戶都可取6折保費,除非入息太不穩定或信貸評級太低。5折保費很罕見,筆者訪問了很多資深銀行按揭專員,他們也未見過批過5折保費。