居屋按揭注意事項

居屋按揭須知

居屋申請人,無論是以綠表或白表申請,購買居屋時都要通過壓力測試及申請按揭,究竟有何需要注意呢?
居屋按揭2019 指南
居屋按揭壓力測試
居屋按揭問題
居屋申請

居屋按揭 – 就是居者有其屋計劃英语:Home Ownership Scheme;簡稱居屋計劃HOS)是香港的資助出售公共房屋之一,是由香港房屋委員會(房委會)興建房屋,以低於市值的價格,並扣除地價(1982年第三期乙起)售予市民;計劃內興建的房屋通稱居屋。而居屋按揭就是針對居者有其屋計劃的按揭計畫。

  • 居屋分為兩大類:
    • 第一類為房委會自行興建,屋苑名稱通常以「苑」字結尾,大廈名稱則以「閣」字結尾,或是與私人屋苑相似的以英文字母或數字形式表示座數。居屋屬私人性質住宅,因此居屋屋苑乃私人地方,所以採用與公共屋邨不同的命名方式,以資識別。此類居屋大部分有其標準居屋樓宇設計型號(例:彈性十字型、十字型、風車型等),也有小部分因為地盤空間不足或其他原因未能採用標準設計時,房委會會用上特別設計(如:寶麗苑、寶熙苑及葵康苑);另外有部份居屋則與出租公屋共用相同的樓宇設計(例:Y型、和諧式、非標準型等),甚至直接由即將落成或已落成但騰空的出租公屋改裝而成。要注意的是,雖然樓宇的設計與公屋相同,但是樓宇的性質乃屬居屋,市民應分清楚,不要混淆。
    • 第二類為私人機構參建居屋計劃,由私人發展商興建再出售予房委會。這些項目的屋苑及樓宇名稱無特定格式,樓宇亦無固定設計,但單位設計則需按批地條款按比例去設置兩房/三房兩廳的固定間格的住宅單位。

居屋項目為銀行提供吸引的客源,加上銀行獲得房委會提供按揭還款保證,貸款風險低於私樓,居屋買家亦屬於長線用家,造就居屋按揭競爭愈趨激烈,銀行提供的居屋按揭優惠愈加吸引。

居屋按揭

雖然只限最優惠利率為基準的按揭(P按),但息率屬於市場最低P按水平,即現為2.375厘,現金回贈亦高達貸款額2.1%或以上,並設有以往是私樓獨有的高存息戶口,存息與按息相同,買家可利用高存息回報抵消按息部分支出。新居屋的按揭年期可長達25年,雖然稍短於私樓按揭長達30年,但沒有居二市場高樓齡限制按揭年期問題。

在按揭審批

由於房委會向銀行提供按揭還款保證,銀行審批居屋按揭的準則一般較私樓寬鬆,大多毋須如私樓需通過壓力測試,但一般仍需評估買家的供款能力。而銀行之間評估入息準則有所不同,有些銀行只需買家聲明入息水平,又或銀行衡量買家有能力供款便批出按揭,有些則要求買家的每月供款額不高於入息一半,但當中銀行一般仍需查看買家的信貸紀錄。

銀行若然認為買家有過多債務,供款能力或家庭入息水平不合格,或需買家提供「咨詢人」作為擔保人。不過,筆者建議買家仍可自行了解自己的供款防守力,計算自身每月總債務供款佔入息水平,以不超於40%為較健康水平。

居屋按揭轉按或加按

用家若希望日後轉按或加按,如非已為單位補地價,便應留意需事先獲得房屋署同意,方可替物業進行按揭轉變安排。可接納的轉按原因大致上包括:銀行提供較優惠的按揭息率、業權轉變影響原有按揭安排、因轉職而不能繼續享用僱員貸款計劃或優惠等,業主需向房屋署填交轉按申請書並支付行政費,一般情況下基於以上原因大多可獲批轉按同意書。

20銀行居屋按揭現金回贈比較
銀行現金回贈
滙豐銀行1.7%至2.1%
中國銀行2%至2.1%
花旗銀行2%至2.05%
渣打銀行1.95%至2%
永隆銀行1.8至2%
東亞銀行1.8%
中國工商銀行
(亞洲)
1%或1.9%
建設銀行(亞洲)1.8至1.9%
恒生銀行1.80%
星展銀行1.70%
富邦銀行1.60%
集友銀行1.70%
南洋商業銀行1%
大新銀行1%
創興銀行1%
中信銀行(國際)1%
交通銀行未提供現金回贈
上海商業銀行未提供現金回贈
大眾銀行未提供現金回贈
華僑永亨銀行未提供現金回贈

居屋按揭跟私人住宅按揭有什麼分別 ??

居屋按揭的供款年期同私樓有顯著分別。現時房委會對於未補地價的居屋,規定最高還款期為25年,至於二手居屋供款年期,一般以「政府按揭擔保年期(30年)減開售年期」作上限,雖然近年有銀行會彈性處理年期,只要樓齡不高於20年,亦有機會批出長達25年的年期,但一般購買二手居屋時,都不要以為一定會有長的還款年期。

如果想比較不同銀行的供款年期上限,我們可以代勞幫你一次過比較不同銀行按揭年期較「鬆手」,可以幫申請人獲批較長的年期。

因為居屋的按揭有唔少地方要注意。我們有最齊全的居屋按揭計劃,邊間息率最平或邊間成數最高,都一目了然,專業按揭轉介顧問亦具處理居屋按揭流程經驗,懂得因應客戶的要求,將最合乎條件的幾間銀行推介給客戶,客戶就可以免除逐間銀行格價的麻煩,省時又方便快捷。

新居屋及二手未補價居屋如何承造按揭 ??

最長可以承造25年按揭,但實際並不是所有居屋都能做足25年。如果是一手居屋的話是能足做到25年;若是二手居屋的話則要視乎剩餘的政府擔保期而定。

在說明居屋按揭的細節之前,大家先簡單了解綠表及白表在承造按揭時的分別。以2019年發售居屋之中,何文田冠德苑售價HK$529萬的單位為例,兩表首期及供款詳情分別如下:

綠表
白表
樓價HK$529萬HK$529萬
按揭成數95%90%
供款年期25年25年
按揭利率2.375%2.375%
首期HK$26.5萬HK$52.9萬
每月供款HK$22,230HK$21,060
全期總利息HK$164.3萬HK$155.7萬

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