9成按揭計劃 小心跌入拒批陷阱

9成按揭計劃 高成數唔易批

9成按揭計劃 特首放寬按揭成數,800萬樓亦可做9成按揭,成功刺激上車人士大舉入市。但是8成至9成高成數按揭是否輕易獲批?其實,按證公司審核過程相當嚴謹,業主按揭被拒情況屢見不鮮。高成數按揭被拒最主要是有以下的原因。

一 ) 虛假收入

意思是指有些人企圖用自製入息谷大收入以通過壓力測試。常見的做法是自己或家人開空殼公司,然後再透過自動轉帳或支票出糧給自己,以製造足夠入息。

但在按證公司嚴謹的審查下,有機會進行公司查冊、要求提供一至兩年稅單、強積金供款紀錄等,甚至是對公司地址或網站進行查冊或調查,一旦查出是虛假收入,一律拒批。

二 ) 剛轉工或大幅加薪

正常員工薪酬水平應該隨年月拾級而上,突然大幅加薪——例如由月薪2萬元飇升至6萬元,或會令按證公司起疑。

要查證這個薪金水平是否合理,按證公司會考慮幾個情況,包括:(1)加薪是否簽臨約後才發生?(2)未加薪前收入能否通過壓測,有沒有報稅?(3)受僱機構是不是大公司?(4)加薪是加底薪還是佣金?(5)加薪原因是否因考獲專業專格?

如果是剛轉工的話,要準備好對上一份工作的入息證明。但如果準業主轉工前曾無業一段時間,而新工作未做滿3個月,按證公司有權不批,除非是大機構例如醫管局,或借款人屬專業人士,例如醫生、教師、律師,批出機會才較大。

三 ) 首期來源

申請按揭貸款,最重要的是首期。如果首期來源是從銀行或財務公司借貸而取得,按證公司有機會拒批;如果是從家人借則沒有大問題。

四) 自住用途

按證公司重視新買物業是否自住用途。如果借款人本身已持有其他物業,按證公司便會質疑新買物業是否自住之用。

如果借款人新買物業是真誠自住,例如是因為遷就子女上學,其實可以主動提供證明,例如子女入學證,便能增加可信性,提高批核機會。

五 ) 破產或債務重組

如果業主仍在破產階段,或債務重組中,按證公司絕對不會批出按保。若果破產狀態解除,7年後便可以申請高成數按揭,但建議提升信貸評級,方便到時申請按揭。

六 ) 估價

如果準業主買入物業價錢比銀行估價高太多,例如超過10%,按證公司可能會重估,並用自己的估價去計算按揭成數,或出現「借唔足」情況,需要補錢。如果買入價只比估價略高,則不必擔心,按證公司一般都不會重估,只會以買入價去計算按揭成數。

 


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