轉按風險 現時好造嗎?三個要點按揭王提你要仔細考慮

轉按風險 現時適合嗎?

轉按風險 現時情況來說風險大不大?首先,在疫情和社會動盪以前,轉按可謂有不少好處,例如:銀行間競爭令到利息便宜了、新銀行會提供可觀回贈和優惠。對比從前,現時造轉按,一方面回贈大減、利率亦不是很優厚,轉與不轉好像也分別不大。

當時為了攻佔按揭市佔率,不同銀行都會提供大量優惠。優惠愈多對於小業主愈有利:

  • 新按揭合約的利息可能較舊按為低
  • 銀行會提供可觀回贈(高峰期達貸款額2%)
  • 有與按息掛鈎的存款戶口;鼓勵按揭借款人在罰息期後轉按

不過最近一年,因為經濟原因,銀行開始進行調整:

  1. 新批(包括新買賣及轉按)按揭的利率略為調高
  2. 新買賣及轉按出現不同待遇,轉按回贈會低於新買賣按揭回贈

以下是一個按揭王客戶的例子:

2年前取用的按揭戶口,利率條件是H+1.3厘、封頂利率為大P-3.1厘(現為2.15厘);而現時承造轉按,利率是H+1.24厘、封頂利率為大P-2.75厘(現為2.5厘)、回贈為貸款額0.5%。

關於 轉按風險 有三個範疇需要考慮

  • 以H+計,轉按的話,利率是下跌了0.06厘;但封頂利率新不如舊,當拆息上升時,轉以P減供樓,舊按利率低於新按0.35厘。如果未來拆息長期偏低,轉按就會較有利。
  • 轉為封頂利率供樓時,所獲的轉按淨回贈可抵銷多少個月的按息差。一般來說新按利率略高於舊按,對借款人來說仍然是轉按較有利。但回贈大減的情況,抵銷作用亦大減。
  • 假設轉按獲得的淨回贈高於罰息期內新按較舊按多付的利息。如果罰息期後,仍有銀行提供利率接近、回贈比率相似的條件,那麼今日轉按仍然是對借款人有利的決定

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