買樓須知 臨約 加條款可延長交易期

臨約 即臨時買賣合約,物業買賣方一般會簽訂由地產代理或律師行預備的臨時買賣合約。沒有標準格式,但一般會在臨約內顯示︰買賣雙方姓名、地址及香港身份證號碼,物業之描述、樓價、支付方式、代理佣金及印花稅等資訊。現時疫情還未有退卻的跡象,大家有一定會被傳染或需要隔離的風險,這樣,在買賣樓宇方面有什麼注意的地方?
如果最近有單位交易,但不幸碰上上述的事件,這樣應該如何自保,有沒有任何措施可以做?

首先我們需要了解整個物業買賣流程:

  • 在臨約後兩星期,買家就需要繳付大訂及繳交印花稅
  • 臨成交前要簽轉讓契及找尾數
  • 成交日買家按揭的銀行會放款給律師樓,律師樓再過尾數給賣家

在這個情況下,按揭王會比較建議在簽臨約時,加入一定條款,可以令成交期加長,以免受疫情的影響。

臨約 不可抗力條款

不管是不是因為這次疫情,如果出現一個情況,買家在簽轉讓契前不幸離世,後人能不能用繼承人身分完成交易手續呢?但要知道,後人要承繼遺產,從申請到承辦需要三至四個月時間。那麼,另一方面,賣家又是否可以在成交日直接殺訂?

其實法律上是有所謂「不可抗力」(force majeure)條款,意思是如果有沒法預見的天災人禍,導致未能履行合約,可以免除部分違約責任。

如果買家後人有錢可以找尾數,但如賣家仍選擇殺訂,有機會可以利用這個條款,從民事訴訟途徑向追討訂金。相信,大部分賣家都願意協商的,反而問題是在如何短時間內籌備一大筆資金找尾數。如果後人希望以已故親人身份再申請按揭,就會被拒絕的,因為後人是需要完成遺產承辦,並以遺產執行人身份去代替先人申請按揭,才有銀行願意處理。

想避開殺訂 最重要是找尾數

以上都有提及,要成為遺產執行人,一般要三至四個月時間,如果成交期較短,很難趕得上成交。

即使有「不可抗力」的原因,但只要後人到了最終成交日都未有足夠資金去找尾數,都會面對被殺訂的結果。除非物業是一手樓,成交期很長,又或者賣家同意拉長成交期,讓後人可以成為遺產執行人後完成按揭,才繼續成交。


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