樓按 銀行手緊唔願做生意?更可能進一步影響樓價?

樓按 銀行態度轉趨保守

樓按 在過去一年市場不斷聽到有關樓按的冷淡消息。香港銀行對於住宅按揭市場提出幾項的嚴格措施,包括要求買家增加首期成數,審批亦顯得過比以前嚴謹。而直至近日,大型銀行帶頭調升新造拆息按揭(H按)利率,到底此舉在銀行方是什麼的策略呢?難度在銀行的角度,也是對於香港樓市未來看淡嗎?

 

銀行調升按息,業界人士有意見表示,此舉是銀行對香港樓市向來存有疑慮。雖然香港貨幣供應未見減少,銀行體系結餘更因為熱錢流入而增至逾1,300億港元,但大型銀行卻自去年第四季起接二連三削減按揭現金回贈,同時收緊審批程序。反映出銀行可能面對短錢充裕,長錢短缺的情況。有相關人士更表示,預期按息會繼續升,或反覆升至H加1.7厘,回到金融海嘯後的高位。簡單一句,在現時的低息持續環境下,新進業主供樓非但無受惠,供款可能會增加!

經濟衰退或影響樓價

銀行睇淡樓市的原因或許有以下幾項:
  1. 首先,香港經濟連績多季錄得負增長,加上疫情肆虐,短期難以擺脫經濟衰退。可以從租金反映這個因素,據差餉物業估價署公布的4月份數據,租金指數跌幅非常大,4月指數報180點,已連跌8個月,指數為2017年4月後最低。4月份私人住宅售價指數報376點,僅較去年5月歷史高位僅下跌5.2%。經濟繼續下行,但租金跌幅將遠大於樓價,加租「迫遷」的因素消失;支撐樓價的租金回報率近年已跌至2厘左右,若扣除管理費、差餉、地租,投資者的租金收入與存錢入銀行做定期並無大分別。相信更影響買樓收租人士的意欲。
  2. 經濟衰退令大部分打工仔面臨失業、減薪的困境;就連公務員、教職員及醫護人員等少數鐵飯碗,今年亦都要凍薪。銀行當然也會將失業及收入減少等因素計入樓按中,令到樓按審批進一步手緊。

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