按揭貼士 |年輕人上車五大貼士

按揭貼士 去年度政府推出一些的放寬按揭保險措施,希望協助首置人士上車。對於已投身社會的年輕一代來說,都希望擁有一個自己的居所,或是為日後踏入人生另一階段做準備。但是,應該從哪一方面先入手了解呢?你知道怎樣計算按揭成數嗎?知道一個單位的每月供款及繳交稅項嗎?接下來,按揭王就會提供五個按揭貼士給予大家,去了解更多關於按揭的知識!

按揭貼士 五個Q&A教你基本按揭知識

Q1:負擔到600萬的物業嗎?
首先,根據金管局指引,首置人士購買1,000萬元或以上,及1,000萬元以下住宅,一按最高按揭成數分別為50%及60%(上限為500萬元)。如果是600萬元的物業,就要支付40%首期即240萬元。
因此,如果想要更多的按揭成數,需要經按揭保險「上車」,如果銀行估價足,最多可借9成,即購買600萬元住宅物業,首期為60萬元。
每月供款:透過按保借90%按揭,假設實際按揭利率1.65厘,分30年供款,月供約19,694元。
成功上車的條件:
1. 每月供款與入息比率(DSR)基本上限為50%,即供款人月入要有39,388元
2. 在最優惠利率按揭計劃(P按)上升3厘下,仍能通過壓力測試。當前P按為2.5厘(P減2.75厘),即壓測下按息為5.5厘。
買家按揭成數較一按最高按揭成數高出20%或以上,則壓測下的DSR須為55%或以下,即月入最少要達到57,698元。
Q2:要先做好估值?
原因是若果買家以650萬元買入物業,根據規定,1,000萬元或以下的物業銀行只能批出六成貸款,即是買家將獲批390萬元貸款,但如果銀行給予估價為600萬元,就只能獲批360萬元貸款,買家須自行承擔30萬元差價。因此,先做好估值才可以有好的預算。
Q3:有乜嘢前期費用
大家經常在媒體了解到的費用主要是首期和每月供款。但其實除了一筆首期外,還要計算其他雜費。其中包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。例如一間600萬元的住宅物業,首置人士的印花稅率為3%,即18萬元。律師費視乎樓宇成交價而定,600萬元物業的買賣合約收費2,500元、屋契及按揭契收費逾1萬元,經紀佣金則為成交價的1%,加上至少20萬元的裝修及傢俬,這樣又多出數十萬的開支。
Q4:H按定P按?
現時來說,H按更受歡迎使用率達九成。因為實際息率有機會較低,而且鎖息設上限,但息率較波動,因要視乎銀行同業拆息走勢,普遍銀行H按鎖息上限等於P按利率,但當拆息低企,H按計劃實際按息會較低。有現金回贈1%的H按計劃為H+1.45厘,以一個月期拆息0.12厘計算,則實際按息為1.57厘,低於P按目前實際按息2.5厘。
Q5:每月供幾錢?供唔起會點?
正如上文樓價600萬元例子、假設年期30年、實際按息1.65厘,透過按揭保險上車的供款要月供19,694元。若客戶無力還款,而情況非常惡劣,銀行才會將其物業售出以清還貸款(俗稱銀主盤)。

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