按揭利率 降至重返兩年前 轉按「窗口」出現?

按揭利率 面向利息迫降

按揭利率 即將重新邁向零息年代。因為環球央行減息救市,美國聯儲局減息0.5厘,本周更有機會減息最少0.75厘。本港樓市亦面臨實際利率低於封頂利率的狀況。因應這種情況,轉按活動又即將有新轉機。業主每兩年轉一次賺利息回贈的機會又來了。

過去一年,以Hibor為指標的H按,持續處於封頂利率2.5%水平,不過兩年前上車或轉按的業主封頂利率更低至2.15%,令到他們沒有誘因要轉按至息率高0.35厘的計劃,導致近年有關活動降溫。

實際息率低於封頂利率

美國聯儲局於香港時間3月3日宣布減息0.5厘,將聯邦基金目標利率降至1%至1.25%。現時本港銀行一個月拆息徘徊在1%水平,以現時市面上較流行的H按計劃H+1.24%計算,按息為2.24%。以400萬元貸款額計算,轉按後每月供款多183元。不過一向的指標,銀行之間競爭按揭客戶,通常會提供現金回贈吸客。
現時總現金回贈率最高為按揭貸款額1.9%,400萬元貸款額意味可獲得76,000元,亦足以抵銷每月供款增加有餘。

低息環境或持續多年

拆息下跌有些人會認為只是一時的調整。如果這一刻轉按,及後拆息回升,重回封頂利率2.5%水平,對比兩年前2.25%封頂利率,反而令供樓開支上升。
不過全球加息年代已經過去,未來利率上升可能性也不高。美國10年期國債息率近日一度跌至0.3%水平,現時在0.5%至0.7%徘徊,即市場預期美國利率將維持在1%以下,而與美元掛鈎的港元拆息下跌空間比上升空間更大。

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